Χρόνος ανάγνωσης: 1 λεπτό
Σύμφωνα με το αρθρ. 703 παρ.1 Α.Κ, εκείνος που υποσχέθηκε αμοιβή για τη μεσολάβηση ή την υπόδειξη ευκαιρίας για τη σύναψη συμβάσεως, έχει υποχρέωση να πληρώσει μόνο αν η σύμβαση καταρτιστεί ως συνέπεια αυτής της μεσολαβήσεως ή της υποδείξεως ευκαιρίας.
Από την παραπάνω διάταξη προκύπτει ότι προϋποθέσεις για την εφαρμογή της είναι: α) Υπόσχεση αμοιβής για την μεσολάβηση, β) κατάρτιση συμβάσεως ως συνέπεια της μεσολαβήσεως ή της υποδείξεως μεσίτη. Ενώ, τέλος, για να δικαιούται αμοιβής ο μεσίτης πρέπει να υπάρχει αιτιώδης συνάφεια μεταξύ της μεσιτικής δραστηριότητας και της καταρτίσεως της πράξεως, για την οποία δόθηκε η εντολή. Η μεσολάβηση ή υπόδειξη δηλαδή και η σύναψη της συμβάσεως να βρίσκονται σε σχέση αιτίου και αποτελέσματος.
Ο νόμος δεν διαχωρίζει μεταξύ της μεσολάβησης και της υπόδειξης ευκαιρίας, η τελευταία, όμως, ως έννοια είναι στενότερη της μεσολαβήσεως. Η εντολή μπορεί να δοθεί είτε για την μεσολάβηση, είτε για την υπόδειξη, είτε και για τα δύο (ΑΠ 60/2009, Νόμος).
Όταν, όμως, η εντολή δόθηκε προς μεσολάβηση, η απλή υπόδειξη δεν αρκεί και ο μεσίτης, για να μπορέσει να εισπράξει την αμοιβή του, χρειάζεται να υποδείξει την ευκαιρία στον εντολέα του και να μεσολαβήσει προς σύναψη συμβάσεως (ΑΠ 676/2007- 796/2007-815/2007, Νόμος).
Περαιτέρω, σύμφωνα με το ν. 4072/2012 («Αδειοδότηση/Εταιρείες/Σήμα/Επενδύσεις/Φορολ/Εκπαίδευση κλπ) και τα αρθρ. 197-201 αυτού, που αντικατέστησαν τα αρθρ. του ΠΔ 248/1993 (εκτός του αρθρ. 2 του ΠΔ, που διατηρήθηκε σε ισχύ), όπως και αυτά μεταβλήθηκαν με το Ν. 4093/2012, ορίστηκαν οι έννοιες του μεσίτη ακινήτων, οι προϋποθέσεις και τα προσόντα που πρέπει να πληρούν όσοι ασχολούνται με μεσιτικές εργασίες, ενώ με το αρθρ. 200 του Ν. 4072/2012 ορίστηκε ειδικά το περιεχόμενο της μεσιτείας.
Συγκεκριμένα, σύμφωνα με την §1 του αρθρ. 200 «η σύμβαση μεσιτείας καταρτίζεται εγγράφως. Για την πλήρωση του έγγραφου τύπου αρκεί η ανταλλαγή ενυπόγραφων επιστολών, τηλεομοιοτυπιών και τα μηνύματα ηλεκτρονικού ταχυδρομείου. Κατά την §2, η σύμβαση πρέπει α) να περιλαμβάνει τα στοιχεία των συμβαλλόμενων μερών, τον αριθμό φορολογικού τους μητρώου, καθώς και τον αριθμό ΓΕΜΗ του μεσίτη… β) να καθορίζει την ταυτότητα του αντικειμένου της μεσολάβησης ή υπόδειξης ευκαιρίας, το είδος της κύριας σύμβασης, που πρόκειται να συναφθεί, καθώς και το ποσό ή ποσοστό της μεσιτικής αμοιβής, η οποία είναι ελεύθερα διαπραγματεύσιμη και δεν υπόκειται σε κατώτατα νόμιμα όρια.
Η χρήση γενικών όρων συναλλαγών στη σύμβαση μεσιτείας διέπεται από τις διατάξεις του αρθρ. 2 ν. 2251/1994.
Σύμφωνα με την §3 του άρθρου, «αν δεν έχει οριστεί διαφορετικά, η διάρκεια της σύμβασης μεσιτείας είναι 12 μήνες, με δικαίωμα παράτασης για 6 ακόμη μήνες, ύστερα από μονομερή έγγραφη δήλωση του εντολέα. Μετά τη λήξη της μπορεί να συναφθεί νέα σύμβαση μεταξύ των ίδιων συμβαλλόμενων. Αν η διάρκεια της σύμβασης είναι μεγαλύτερη από την ανωτέρω οριζόμενη, οποιοσδήποτε από τους συμβαλλόμενους έχει το δικαίωμα να την καταγγείλει αζημίως μετά την πάροδο των δώδεκα (12) μηνών. Τα αποτελέσματα της καταγγελίας επέρχονται μετά την πάροδο τριών (3) μηνών.
Περαιτέρω στην §4 του άρθρου ορίζονται τα σχετικά με τη σύμβαση «αποκλειστικής μεσιτείας», στο πλαίσιο της οποίας ο εντολέας δεν έχει το δικαίωμα να αναθέσει εντολή με το ίδιο περιεχόμενο σε άλλο μεσίτη, ούτε και να δραστηριοποιηθεί ο ίδιος ή τρίτος για λογαριασμό του για την αναζήτηση ευκαιρίας για όσο χρόνο ισχύει η σύμβαση.
Ο μεσίτης έχει την υποχρέωση να δραστηριοποιηθεί για την εκτέλεση της εντολής. Εξαιρέσεις, από τη μη δραστηριοποίηση τρίτων για λογαριασμό του εντολέα, είναι δυνατές μόνο αν αφορούν φυσικά ή νομικά πρόσωπα, που κατονομάζονται ρητά στη σύμβαση.
Η σύμβαση «αποκλειστικής μεσιτείας», όμως, δεν μπορεί να έχει διάρκεια πάνω από οκτώ (8) μήνες, με δικαίωμα παράτασης για τέσσερις (4) ακόμα μήνες, ύστερα από μονομερή έγγραφη δήλωση του εντολέα, μετά δε από τη λήξη της μπορεί να συναφθεί νέα σύμβαση.
Αν η κύρια σύμβαση καταρτίστηκε κατά τη διάρκεια της αποκλειστικής μεσιτείας τεκμαίρεται ότι καταρτίστηκε με την υπόδειξη ή μεσολάβηση του αποκλειστικού μεσίτη, εκτός αν η κατάρτιση της κύριας σύμβασης έγινε με κάποια από τα ρητά αναφερόμενα στη σύμβαση αποκλειστικής μεσιτείας πρόσωπα, για τα οποία συμφωνήθηκε ότι είναι δυνατή η προσωπική δραστηριοποίηση του εντολέα. Στην τελευταία αυτή περίπτωση ο μεσίτης έχει αξίωση αποκατάστασης όλων των δαπανών στις οποίες έχει υποβληθεί για την προώθηση του ακινήτου, πλέον μιας εύλογης αποζημίωσης, η οποία δεν μπορεί να υπερβαίνει το 1/3 της συμφωνηθείσας αμοιβής, χωρίς το συνολικό ποσό να είναι μεγαλύτερο από το ήμισυ της συμφωνηθείσας αμοιβής. Αν η κύρια σύμβαση καταρτίστηκε μέσα στο τρίμηνο από τη λήξη του χρόνου της αποκλειστικής μεσιτείας και στο μεταξύ ο εντολέας έχει δώσει εντολή σε άλλο μεσίτη, τότε αμοιβή στον πρώτο αποκλειστικό μεσίτη οφείλεται μόνο αν αποδειχτεί ότι η κατάρτιση της σύμβασης οφείλεται σε δικές του ενέργειες.
Τέλος για το παραδεκτό της συζήτησης της αγωγής ο μεσίτης, που επιδιώκει να λάβει την αμοιβή του από τον αντισυμβαλλόμενο υποχρεούται να κοινοποιήσει στην Δ.Ο.Υ αντίγραφο της αγωγής (αρθρ. 200 §11 Ν. 4072/2012).
Πηγή: 367/2016 Ειρ. Αθ.
Χριστίνα Κ. Αρβανίτη, Δικηγόρος
info@nomikiefimerida.gr